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中古マンションで接道義務を満たしているのに再建築不可物件になっている理由は?

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中古マンションを購入する際に、そのマンションが建て替えする際にどうなるのか気になるところだと思います。

旧耐震物件を購入される方は、子供に引き継がせることが難しい可能性があるので、建て替えのことも視野に入れて購入を検討されるかと思います。

そこで、仲介不動産屋に聞いても再建築不可ですという回答しかこない場合があります。

なぜでしょうか?

 

仲介不動産屋は細かいことはわからないから

 

仲介不動産屋に再建築の話を相談しても再建築不可と答える理由はわからないからです。

接道義務を果たしている場合は、一般的に再建築は可能ですが、全く同じ建物は建てられないという意味で「再建築不可」と書いているそうです。

旧耐震物件は日影規制が入っていない場合がある

 

旧耐震物件が建った時期を遡ると、設計をする上での基準に、道路境界線は含まれていました。

しかし、日影規制自体ができたのは1976年からです。

そのため、1976年以上前にできた旧耐震物件は、斜線規制でしか検討しておらず、日影規制を含めると現状と同じ大きさにできない可能性があります。

マンションの延べ床面積の規制は緩和されてきている

 

以前は延べ床面積に算入されていたエレベーターは、2015年に延べ床面積に不算入になることが決まりました。

また、共用廊下や屋外階段、屋内駐車場、地下の管理室・設備室等も緩和規定が設けられているようになってきており、延べ床面積だけで考えると今の法律のほうが広く作りやすいという傾向があります。

詳しくは建築局のサイトをご確認ください。

http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/shidou/jousou/soudan/shosiki/hudousan4.pdf#search=%27AMappy+%E5%AE%B9%E7%A9%8D%E7%8E%87%E8%AA%BF%E6%9F%BB%27

まとめ

 

旧耐震物件が一概に建て直しの際に狭くなる訳ではありません。

日影規制や延べ床面積の緩和等を検討して、今と同じ広さのマンションを計画することが可能な場合もあります。

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